EL TRAMITE DE INFORMACION POSESORIA EN COSTA RICA.

   

1. Concepto. La información posesoria. Dice nuestra Ley 139 y sus reformas, establece que el procedimiento   a través del cual, un poseedor que careciere de título inscribible o inscrito puede solicitar que se le otorgue mediante el cumplimiento de los requisito que se indican en dicha ley a través de un trámite judicial denominad Información Posesoria. Fundamentalmente, se trata de un procedimiento mediante el cual, se comprueba que se ha ejercido la posesión  decenal , que es una prescripción positiva para adquirir usucapión, como un medio de adquirir la propiedad o el dominio de bienes inmuebles. Mediante este procedimiento, se logra lo que podríamos indicar una declaratoria pública de la propiedad mediante un título inscrito. Otra forma de verlo es que la posesión, deja de ser posesión para convertirse en propiedad plena con todos los derechos que la componen, incluyendo la posesión y por lo tanto, amplía su esfera de acción y de derechos.

2. Competencia Judicial: Nuestra Ley nos exige acudir a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios, toda vez que existen tantas leyes especiales que protegen ciertas limitaciones de la propiedad y derechos del Estado, que no es posible desjudicializar este tipo de procedimientos. Este trámite puede incluso convertirse en un proceso litigioso. Deben protegerse los derechos del Estado en materia ambiental, forestal, urbanismo, y los derechos de los terceros o particulares interesados. La ley indica que es ante el juez civil o el juez agrario que los interesados deben presentar su gestión o solicitud, según sea la naturaleza al fundo o inmueble que se desea titular. Decimos que es agrario, según la naturaleza sea definida como tal y como lo indica nuestra Ley de la Jurisdicción Agraria, artículo  2 inciso d) , cuando versa sobre informaciones posesorias sobre terrenos rústicos. Aquí más que el uso de suelo, se trata de una naturaleza propia de terrenos no urbanos por oposición a los terrenos considerados urbanos por su posición o ubicación, que deben ser ventiladas en los tribunales civiles.

3. Requisitos legales: 3.1  Solicitud. Como toda solicitud debe contener todos los requisitos que la ley exige para darle trámite o curso a la Información Posesoria, y por lo tanto, la respectiva audiencia a las entidades interesadas por ley. Esta solicitud para que cumpla con los requisitos de ley, debe indicar: a) la descripción del fundo o lote conforme a un plano catastrado inscrito y vigente, estas descripción, debe hacerse tal y como lo haría el Registro Público, naturaleza, linderos, área, medidas lineales frente a calle pública, etc.,  ya que dicha información será la que finalmente, se inscriba en el Registro Inmobiliario; b) la indicación por lo tanto, del número de plano catastrado. Debe aportarse un plano  original o certificado; c) debe indicarse que la posesión de dicho fundo o lote, se ha ejercido en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpida a título de dueño por diez años o más, es decir indicar la causa y fecha de adquisición de la posesión. Esto quiere decir, que el ánimo con que se ha ejercido es a título de propietario. Dicha posesión puede haberse ejercido en forma total por el solicitante, o puede ser una suma de años por posesiones, ejercidas por diferentes poseedores, lo cual, debe ser demostrado mediante documentos que tengan la fuerza probatoria ante el juez suficiente. Ahora bien, no en todos los casos, dicha posesión, proviene de un título con compraventa privada, escritura pública, puede constituir, aunque con menor probabilidad en estos tiempos, una posesión que se remonte a muchas décadas sin título alguno lo cual puede declararse bajo fe de juramento y se presumirá legítima hasta tanto no haya tercero con mejor derecho. La prueba testimonial, servirá de prueba idónea para probar dicha posesión por personas que no tengan interés alguno en declarar sobre el tiempo y la forma de la posesión y se requerirá por lo tanto, aportar tres testigos e indicar sus nombres y calidades en dicha solicitud. Como la diligencia de Información Posesoria, es un trámite de jurisdicción voluntaria, no es necesario que estos sean notificados en lo sucesivo porque se entiende que quien promueve, es el interesado en traer el día fijado para la evacuación de dichos testimonios. Es imperativo contar con esa prueba a falta de título de posesión; d) de igual forma, es necesario declarar bajo fe de juramento, que con la tramitación de la Información Posesoria, no se persigue evitar un proceso sucesorio de un bien que ya exista a nombre de un familiar o persona fallecida, ni que existan condueños o cargas reales sobre el fundo correspondiente; e) de igual forma, es necesario realizar una estimación económica acorde con los diversos factores y elementos de mercado imperantes. Si bien es cierto, la ley no hace exigencia de un valor pericial, el juez, siempre puede valorar si el precio estimado es ridículo y pedir una sensibilización del mismo, antes de dictar sentencia, no obstante, será la Municipalidad la que una vez inscrito el inmueble y declarado ante ella, la que ejerza el verdadero control del valor del inmueble por medio de sus herramientas legales; f) debe indicarse si el solicitante, ya había realizado diversas informaciones posesorias y citarlos en forma clara y precisa. 3.2 El Plano Catastrado: El plano catastrado es imperativo como lo establece la Ley de Informaciones Posesorias, artículos 1.2 y 3.  Este instrumento que determina la extensión, morfología, colindantes, derroteros, situación y demás elementos cartográficos, es el protagonista número uno de la Información Posesoria. No genera derecho por sí mismo, sino hasta la debida inscripción del título por medio de la sentencia, pero una vez que se declara bajo fe de juramento, el solicitante responde por dicho plano y sus elementos judicial y extrajudicialmente ante terceros, incluyendo los colindantes. Los colindantes, pueden hacer sus oposiciones a dicho plano, en el expediente judicial a fin de que la Información no concluya y se discutan los derechos de los que se sientan perjudicados por lo contenido en dicho plano. Una vez que los colindantes, sean personas física o jurídicas, particulares o públicos, la Información Posesoria se convierte en un trámite de tiempo. 3.3. Certificación de Uso de Suelo: La ley de Uso , Manejo y Conservación de Suelos Número 7779 y su reglamento, introdujeron como requisito, la certificación del INSTITUTO NACIONAL DE INNOVACION Y TRANSFERENCIA DE TECONOLOGIA AGROPECUARIA, (INTA), que certifique concretamente que no existe problema con el uso establecido. Por ejemplo, si se establece que la información posesoria es agraria y no urbana, que con el objeto de la Información posesoria, no se le permita al usuario, darle un uso de suelo que violente los principios generales del Plan Nacional de manejo y conservación de suelos, al no convertir áreas eminentemente agrícolas en áreas urbanas y por lo tanto, no degradar suelos con capacidad orgánica en áreas urbanas. La certificación indica que se ha ejercido el uso conforme del suelo para la actividad que realiza el solicitante. Emite recomendaciones tales como manejar el uso actual  o incrementar las obras de manejo y conservación de sueños en ciertas áreas, etc.. Este tema es amplio y delicado, pero no es el objeto de nuestro estudio, por lo que consideramos vital no pasar por alto este nuevo requisito establecido por ley especial y posterior a la Ley de Informaciones Posesorias. La no presentación favorable de la certificación del INTA implica no obtener la aprobación judicial de las diligencias de Información Posesoria y por lo tanto, en la obtención del título de propiedad registral. 3.4 Certificación de propiedades adquiridas anteriormente por vía Información Posesoria. En el caso de que existan anteriores inmuebles por vía Información Posesoria, es imperativo aportar la certificación vigente a efecto de que el Juez pueda controlar que las áreas que se han venido inscribiendo por esta modalidad, pues el artículo 15  de la Ley de Informaciones Posesorias (LIP), establece como límite trescientas hectáreas. 3.5. Certificación de MINAET, sobre áreas protegidas y reservas forestales. Es requisito indispensable presentar ante el MINAET, solicitud y plano adjunto para certificar la posible existencia de áreas protegidas y reservas forestales  que sean parte del inmueble. Esto con el objetivo de evitar que por vía Información Posesoria, se inscriban bienes privados que ya son parte del patrimonio del Estado o que posean ciertas limitaciones legales. Aquí cabe la cita del artículo 7 de dicha Ley… Cuando el inmueble al que se refiera la información esté comprendido dentro de un área silvestre protegida, cualquiera que sea su categoría de manejo, el titulante deberá demostrar ser el titular de los derechos legales sobre la posesión decenal, ejercida por lo menos con diez años de antelación a la fecha de vigencia de la ley o decreto en que se creó esa área silvestre. Las fincas ubicadas fuera de esas áreas y que tengan bosques, sólo podrán ser tituladas si el promoviente demuestra ser el titular de los derechos legales de posesión decenal, ejercida por lo menos durante diez años y haber protegido ese recurso natural, en el entendido de que el inmueble tendrá que estar debidamente deslindado y con cercas o carriles limpios.(NOTA: Sobre titulación de tierras ubicadas en reservas nacionales, véase además el artículo 8º de la ley No.7599 de 29 de abril de 1996, el cual fue declarado inconstitucional por la Resolución No.2988-99 de 23 de abril de 1999)Sin excepción alguna, los planos catastrados que se aporten en diligencias de información posesoria, deberán ser certificados por el Ministerio del Ambiente y Energía, por medio del ente encargado, el cual dará fe de si el inmueble que se pretende titular se encuentra dentro o fuera de esas áreas silvestres protegidas.(Así reformado por el artículo 72, inciso c), de la Ley Forestal No.7575 del 13 de febrero de 1996).(La Sala Constitucional mediante resolución N° 4587 del 05 de agosto de 1997, declaró inconstitucional la interpretación de este artículo, según la que, “para titular terrenos comprendidos en parques nacionales, reservas biológicas, reservas forestales o zonas protectoras, se requiere posesión personal con diez años de antelación a la fecha de vigencia de la ley o el decreto que crea el área silvestre protegida, y que no favorece en estos casos la posesión transmitida por anteriores poseedores.”) 3.5 Notificaciones y legitimaciones de los interesados, colindantes, personas jurídicas y otros. De igual manera el trámite debe completarse indicando toda la documentación en relación con la personería de las instituciones, entes o personas jurídicas que correspondan por su condición de colindantes notificar, mediante las certificaciones vigentes.

Lic. Juan Rafael Zavala Tasies.

Director del Bufete Zavala & Asociados.

www.bufetezavala.com

 

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