La Localización de Derecho Indiviso en Costa Rica.

1. Conceptualización: La localización de derecho, consiste en el procedimiento legal a través del cual, se logra la inscripción como finca independiente mediante el otorgamiento de una escritura pública o ejecutoria expedida por el juez en el Registro Público de la Propiedad Bienes Inmuebles de Costa Rica.

2. Marco Normativo en Costa Rica: Régimen de Copropiedad y Código Civil. La existencia de los derechos indivisos, se da como consecuencia de la versatilidad del derecho de propiedad, que permite, que una misma cosa, en este caso, un bien inmueble, terreno con o sin edificaciones, pueda pertenecer a dos o más personas, llamados mayormente co-propietarios. Nos dice el autor y célebre jurista costarricense Alberto Brenes Córdoba: “ En ciertas ocasiones y debido a diferentes causas, el derecho de propiedad respecto de una cosa, en vez de corresponder a una sola persona, pertenece a dos o más….cuando eso ocurre, la parte de cada co-partícipe no es una porción determinada del objeto, sino una fracción ideal, un derecho en el conjunto. De ahí que mientras la comunidad exista, ninguno de los condueños puede vender o gravar en principio, una parte determinada de la cosa común. No obstante, nuestro Código Civil, establece en el artículo 270: “ Cuando una cosa pertenezca simultáneamente a dos o más personas, los dueños ejercen conjuntamente todos los derechos del propietario singular, en proporción a la parte que cada uno tenga en la propiedad común. El condueño no puede, sin embargo, disponer de una parte determinada de la cosa, sin que antes le haya sido adjudicada en la respectiva división. A que división se refiere la norma. En este caso, se refiere a la división voluntaria y mediante acuerdo que en forma unánime, hagan todos los condueños o copropietarios. Más allá indica el Código Civil: Artículo 272: “Ningún propietario está obligado a permanecer en comunidad con su condueño, y puede en todo tiempo exigir la división, salvo….sociedades mercantiles…cuando la cosa es absolutamente indivisible….Propiedad en condominio y cuando por razones de urbanismo su fraccionamiento contraviene las normas imperantes.” De este modo, la ley de fondo establece que solamente en algunas circunstancias, los copropietarios pueden independizarse. Ahora bien, existe una norma muy interesante en dicho texto legal: “Artículo 274: Los copropietarios, no pueden renunciar el derecho de exigir la división, pero sí pueden convenir en que la cosa se conserve en común por cierto tiempo, con tal que no exceda de cinco años, prorrogables siempre por nuevos convenios”. De igual manera, esta norma se refiere a la existencia de acuerdos entre los copropietarios consensuada y pactada. Ahora bien, en la práctica, tratándose de bienes inmuebles, pueden diferenciarse las hipótesis de terrenos que permiten la divisibilidad, y edificaciones en las cuales, la copropiedad, en la práctica no permiten la divisibilidad. 2.2. Venta forzosa. En todos esos casos, tanto los incisos 1 a 4 del artículo 270 del Código Civil y cualquier forma de copropiedad, la independización del derecho, debe darse mediante métodos distintos al que trataremos en esta ocasión: puede ser una venta o subasta pública judicial o privada, la venta de acciones a terceros respetando los procedimientos estatutarios y legales según la sociedad y el Código de Comercio. El régimen de propiedad en condominio, tiene una regulación muy avanzada que permite la venta, gravamen y ejercer todos los derechos plenos de la propiedad sobre la finca filial y solamente, se debe respetar la parte común de la copropiedad, según el reglamento que cada copropietario aceptó. La venta Forzosa, está regulado en nuestro Código Procesal Civil en los artículos 420 y siguientes. Concretamente el artículo 420 inciso 13), del citado texto legal, nos indica: Cualquiera que sea su cuantía, las siguientes pretensiones se tramitarán y decidirán en proceso abreviado: 13) La división o venta, en subastas pública, de la cosa común. Esto quiere decir, que el procedimiento para tal fin está expresamente regulado como un proceso más corto y expedito que el pleno ordinario. No obstante, por la naturaleza del proceso, tiene la particularidad de que debe fijarse un valor aceptado por las partes o bien, la fijación de un precio base por parte de un perito nombrado por el Juez que conoce del proceso. En tal caso, tanto los copropietarios como los terceros, podrán participar, dándose una multiplicidad de opciones, con el resultado que todos obtengan lo que pretenden líquidamente y haciendo posible la norma de que nadie está obligado a permanecer en copropiedad según las reglas del Código en tal sentido. 3. Ley 2755 y sus reformas: LEY DE LOCALIZACION DE DERECHOS INDIVISOS: Esta ley, promulgada el 9 de junio de 1961 y reformada por Ley 2779 del 12 de junio del mismo año, establece el marco legal, que complementa el Derecho de Fondo General del Código Civil, introduciendo además, el derecho material y procedimiento para obtener la localización de un derecho indiviso inmobiliario. El artículo 1 abre dicha posibilidad estableciendo: “ El propietario de uno o más derechos indivisos, ya lo sean en una o en varias fincas inscritas en el Registro Público, que estén localizadas de hecho en el terreno formando un solo lote, y que hayan sido poseídos por el término no menor de un año, en forma quieta, pública, pacífica y como dueño, podrá solicitar su inscripción como finca independiente mediante el otorgamiento de una escritura pública, previos los trámites que esta ley establece.” De esta forma, se derogan leyes que datan de 1925 y 1940 sobre inscripción de parcelas en el Registro Público, y se regula con mayor precisión y armonía con el avance en el tema urbanístico y registral. Posteriormente, entraremos al análisis de los aspectos prácticos que implica la Ley en la práctica. Tipos de localización según la jurisdicción: Jurisdicción Ordinaria: La localización de derecho que se somete a la jurisdicción Ordinaria, según lo establece el artículo la Ley en estudio, en su artículo 2, establece: “ Previamente el condueño deberá presentar una información ante el Juez Civil de la jurisdicción correspondiente a la situación de la parcela que trate de localizar…. “ No obstante, el artículo 4 del mismo texto legal, nos indicar que: “cuando se trate de localizar derechos en que sea propietario o colindante el Estado, las diligencias se tramitarán ante el Juez Civil de Hacienda, con la intervención de la Procuraduría General de la República”. En este sentido, actualmente, esta jurisdicción le compete a los Juzgados Contencioso Administrativos y Civil de Hacienda y eventualmente los órganos superiores de alzada correspondientes. De tal forma, que en sede judicial, la tramitación de la localización de los derechos, puede ser civil o civil de Hacienda según exista o no, colindancia del estado. No obstante, debemos preguntarnos si las calles públicas, que son colindancias usuales en las parcelas o terrenos a localizar. En este sentido, no se toma en cuenta para efectos de colindancia, la calle pública, sea ésta Municipal o Nacional, toda vez que es un bien público destinado al tránsito que ya está en el patrimonio demanial del Estado y la localización no representa perjuicio alguno, toda vez que todo aquello que esté invadiendo la calle se tiene por no puesta y nula de pleno derecho. En tal caso, no debe por lo tanto, notificarse al Estado ni a las Municipalidades. A mayor abundamiento, el artículo 6 párrafo final de la Ley 2755 dice: “ ..No será necesario dar audiencia a los colindantes que quedaren al otro lado de los linderos naturales, tales como calles públicas o ríos..” Actualmente, los planos catastrados deben haber obtenido el visado municipal y eventualmente, el alineamiento o retiro de los derechos de vía si es calle nacional, por lo que en una fase previa, al trámite de localización de derechos, que constituye la obtención de un plano catastrado y su autorización institucional, se hace el control urbano previo y no en la fase procesal. No obstante, en materia de calles públicas, las instituciones no les prescribe el derecho de reclamo de anulación de plano y eventualmente, el de anulación del asiento inmobiliario en lo que respecta a este punto. Competencia Notarial: De esta manera, la Jurisdicción Ordinaria, es la jurisdicción original y usual que la ley ha venido utilizando hasta la promulgación de la Ley 7764, denominada: Código Notarial, que con un propósito de evitar la saturación de los trámites judiciales, y su consecuente lentitud y formalismo, dificultades de notificación y otro tipo de factores, permite que por medio del otorgamiento de la Competencia en Actividad Judicial No Contenciosa a los Notarios Públicos autorizados del territorio nacional, estos trámites puedan ser alternativamente, realizados en una sede facultativa para los copropietarios que deseen localizar sus derechos indivisos. No podemos indicar que se trate de una nueva Jurisdicción, toda vez que el término jurisdicción es atributivo de nuestros tribunales ordinarios del Poder Judicial y el cuerpo de Notarios no constituye en sí mismo una Jurisdicción, sino que la Ley formal, permite a los Notarios, una nueva competencia legal, toda vez que no hay en principio, diferendo o contienda. Artículo 129: “Los notarios públicos podrán tramitar ….localizaciones de derechos indivisos sobre fincas con plano catastrado…….El trámite de esos asuntos ante notario será optativo y sólo podrán ser sometidos al conocimiento de esos funcionarios cuando no figuren interesados menores de edad ni incapaces.” La ley hace estas limitaciones en virtud de razones de mucha fuerza como lo son : en el caso del menor, la legislación establece una serie de mecanismos de protección de los intereses supremos de los menores y una serie de garantías institucionales (Patronato Nacional de la Infancia), y legales para su representación que no son compatibles con la función notarial. De igual manera, en el caso de los incapaces, deben haber celosas garantías en su representación como la curatela. Es evidente que esta competencia como vía alternativa, se da por una Ley especial que no modifica en nada la Ley 2755. De hecho, no se adiciona ni se modifica o deroga norma alguna de dicha ley, por lo que ambas leyes especiales, se aplican facultativamente. No obstante, una vez que en la tramitación de la localización en sede notarial existe el menor conflicto, oposición, diferendo, se da el fenómeno de pérdida de la competencia en función del artículo 134 de la Ley 7764, que dice “ El notario se abstendrá de continuar tramitando el asunto no contencioso en los siguientes casos: …b) por oposición escrita ante la Notaría, c) cuando surja contención o declinatoria…Ante estas situaciones, el notario suspenderá todo trámite y pasará el expediente al tribunal al que le competa conocerlo. Las resoluciones y actuaciones posteriores serán absolutamente nulas…..” Desconocer esta obligación del Notario, puede acarrearle responsabilidad de todo tipo, incluyendo la penal: “ ….Si el Notario persistiere en seguir conociendo del asunto a pesar de la oposición expresa, será juzgado y sancionado por el delito de usurpación de autoridad” . 4. Requisitos legales para obtener la Localización de Derecho Indiviso: La Ley 2755 nos exige los siguientes requisitos objetivamente demostrables ante el Juez o el Notario: a) Demostrar que el derecho forma un solo terreno por medio de un plano catastrado que cumpla con la normativa urbana municipal y nacional; b) demostrar por medio del título inscrito o cualquier prueba con fuerza suficiente, que ha poseído por un término no menor de un año, en forma quieta, pública, pacífica y como dueño, esta demostración, puede ser por medio del mismo documento donde adquiere el derecho o derechos, o bien, mediante la declaración de dos testigo vecinos del cantón respectivo; d) el solicitante deberá aportar el documento certificatorio de la respectiva propiedad inscrita en el Registro Público, con los gravámenes y anotaciones respectivas. 5. Aspectos prácticos: En la tramitación de la localización en cualquier sede pueden darse una serie de aspectos prácticos a resolver, por el solicitante ante el Notario o el Juez respectivo. He aquí alguna de ellas: 5.a DIFERENCIAS DE AREAS Y PROPORCIONES ANTIGUAS: Es usual, que fincas en derechos con sistemas de proporción muy antiguos, tengan una medición con grandes diferencias una vez que se levantan las agrimensuras, tanto en demasía como deficitarias. Esto implica, que la proporción, no sea reflejo del área real en posesión y que refleje el plano levantado por el Ingeniero topógrafo. Por ejemplo, anteriormente se utilizó mucho el sistema de proporciones en colones. Por ejemplo, un derecho de quince colones proporcionales a sesenta colones. Que quiere decir, en términos de área, que tiene derecho a una cuarta parte o veinticinco por ciento del bien. No necesariamente, el valor sea el veinticinco por ciento, porque el lote o parcela puede tener mayor o menor valor, pero eso no es el problema. Esto puede suponer la oposición de varios copropietarios que se vean amenazados con que su localización futura puede verse afectada por déficit en el área a localizar y con justa razón. Esto obliga a cualquier solicitante, hacer un estudio general de la finca, proporciones, área catastral de cada uno de ellos, y si existe una sumatoria acorde con la medida registral, adjuntar esa información al juez, a fin de que éste cuente con mayor información para dilucidar cualquier oposición que se presente en las diligencias judiciales de localización. En el caso de que esa información no sea apropiada, debe intentarse, entre todos los propietarios, realizar una rectificación de la medida registral, con base en la sumatoria de los planos, pero en tal caso, sería práctico, intentar una división material al mismo tiempo. Es importante indicar, que cada vez que va operando una localización, va a generar una disminución del área de la finca general. 5.b PROBLEMAS EN LA NOTIFICACION DE LOS INTERESADOS: El artículo 5 de la Ley 2755, nos indica que debe darse audiencia de la solicitud por 15 días hábiles a los colindantes, acreedores hipotecarios, embargantes, anotantes, y demás interesados directos cuyos nombres se indiquen en el escrito inicial, en el plano y en la certificación del Registro Público. Es lógico que en aras de celeridad y economía procesal, principios aplicables a todo proceso, pero con las formalidades del caso, se puedan aportar documentos que demuestren de forma inequívoca la voluntad clara de los interesados sea cualesquiera que sean, colindantes, copropietarios, embargantes, acreedores, etc, que están de acuerdo con las diligencias a efecto de que se evite el proceso engorroso de notificación notarial o judicial, éste último más complejo y lento que el primero. Una vez cumplido con todos los procedimientos sin que haya oposición u oposición válida, se procederá con la escritura pública protocolizando sea las diligencias judiciales, o bien, las notariales, a efecto de presentarla al registro Público para su inscripción definitiva. Problema menudo, resulte del hecho de que al notificar un copropietario o colindante, éste haya fallecido o que haya venido en incapacidad legal, o siendo sociedades, haya caído en quiebra y perdida la personería jurídica temporal o esté en proceso. En estos casos, es definitivo que debe notificarse a los representantes legales válidamente inscritos ante el Registro o el expediente judicial correspondiente con suficiente legitimación al efecto. Esto puede sin duda alguna, demorar el proceso por tiempo indefinido, y no parece que la simple notificación por Edictos pueda ser una solución al respecto. De hecho, la Ley es clara en indicar que: “ a los interesados de paradero desconocido se les nombrará un curador ad-litem para que los represente en las diligencias de localización y a las personas morales, sucesiones, quebrados, insolventes, menores o inhábiles se les notificará por medio de su respectivo representante legal. …”Artículo 6 Ley 2755. Sin duda alguna, esto nos revela de que en la práctica, la notificación a todas las partes, puede ser una tarea difícil y obligarnos incluso, a la apertura de Sucesiones, únicamente con la finalidad de notificar a un albacea al menos provisional válidamente nombrado y apersonarse dentro del expediente respectivo, sea éste cualquiera que fuere su naturaleza para cumplir con este requisito legal. En la práctica, pueden haber muchos interesados que no aparezcan directamente de la lectura del documento, por lo que habrá que investigar de previo a la solicitud, la situación de cada uno de ellos a efecto de cumplir válidamente con este artículo. En este sentido, el artículo 10, nos indica que : “Las inscripciones que se hagan al amparo de esta ley, quedarán convalidadas si transcurren tres años a partir de la inscripción en el Registro de la localización respectiva, sin que se presente y anote en esta oficina demanda para invalidarla. El plazo de la convalidación, será de diez años en relación a los interesados que no hubieren sido notificados personalmente, y el Juez deberá hacer constar esa circunstancia en la resolución para que el Registro la transcriba literalmente”. 5.c Los efectos del plazo de convalidación en el mercado inmobiliario: Uno de los efectos que tiene la localización de derechos , es que la nueva finca que nace con su propio número de finca y autonomía plena de la antigua finca de la que era parte, es que se le establece un plazo de convalidación. Conforme al artículo 10 de la Ley 2755m, ya indicamos que el plazo de dicho plazo de convalidación establece que puede ser de tres o diez años. Esto quiere decir, que la parte puede optar por renunciar a notificar alguno de los interesados por la complejidad que ésta pueda tener, pero su el precio que pagará con esa acción, es que su plazo de convalidación será mayor hasta por diez años. De igual manera, si existe algún tipo de fraude al indicar que todos los interesados están notificados, la inscripción por un plazo de convalidación de tres años, puede ser anulado por un juez con objeto de un nuevo proceso en donde se demuestre dicha falsedad. Definitivamente, este tipo de inscripciones de plazo convalidación, tienen un efecto en el mercado inmobiliario, diríamos cuantitativamente y cualitativamente, negativo. Si bien es cierto, el inmueble, se encuentra al igual que el antiguo derecho, libre de transmisión a terceros, lo cierto es que puede generar una pérdida del valor pleno del bien y que exista un castigo considerable por dicha inscripción o plazo de convalidación. De igual manera, existen restricciones en el Sistema Bancario Nacional para tomarlo como objeto de garantía y por lo tanto, fuente de financiamiento del propietario que limitan en la práctica el derecho de propiedad pleno. Algunos entes, solicitan nuevos documentos al propietario que utilizará el inmueble para la operación crediticia, en favor del ente acreedor, que se firmen declaraciones bajo fe de juramento, en el cual, se renuncie a toda acción judicial o de todo tipo, en el cual, se pueda reclamar, durante el plazo de convalidación o remanente, sobre reclamos de lineros, cabidas y en general, al potencial uso de dicho plazo para establecer reclamos en tal sentido, que le permita al ente acreedor, usar dicha declaración en un posible intento futuro que afecte el valor del inmueble objeto de la garantía. En términos generales, existen entes públicos o privados, que evitan realizar operaciones sobre inmuebles que tengas este tipo de carga, reserva o restricción y su valor de igual manera, se puede ver afectado negativamente. Una vez concluido el plazo de convalidación, se puede solicitar en escritura pública, la cancelación del plazo de convalidación, ya que si bien es cierto, éste una vez cumplido el plazo previsto en la inscripción registral, ésta no opera en forma inmediata de oficio, por lo cual, es altamente recomendable, que lo solicite el interesado.